Biznis zvani novogradnja

Poslovanje nekretninama jedan je od najunosnijih oblika privređivanja. Svjedok tome su brojna gradilišta i stambeni blokovi u ekspanziji, koji se mogu vidjeti gotovo na svakom koraku širom regiona.

Cijene nekretnina direktan su odraz ekonomske situacije i standarda na domaćem tržištu.

Velika potražnja, uvjetno rečeno, odražava visoku platnu moć stanovništva, čime se stvara prostor za rast cijene stambenog kvadratnog metra. S druge strane, prezasićenje tržišta brojem ponuđenih nekretnina dovodi do opadanja tržišne vrijednosti kvadrata.

“Osnovno pravilo u ekonomiji tumači da, ukoliko je ponuda veća od potražnje, cijena robe mora biti niža. Pored omjera ova dva parametra, u slučaju nekretnina dodaje se i vremenski okvir poslovanja kao izuzetno bitan faktor, jer dinamika trgovine robu koja miruje na tržištu tretira kao balast”, navodi profesor menadžmenta Edin Smajić.

Optimizacija cijene nekretnina započinje još u fazi izgradnje, gdje nakon izbora lokaliteta bitnu ulogu igra izbor građevinskog materijala, trošak izdavanja dozvola i obrade papirologije.

Investitori koji ulažu nekretnine motivirani su povratom novca, odnosno zaradom i u takvim poduhvatima traže pomoć od banke, koja nameće svoje rokove. Stoga dodatni rizik investicije predstavlja vremenski okvir prodaje, koji utječe na tržišnu vrijednost.

Na opadanje cijena u najvećoj mjeri utječe povećana ponuda.

Strani investitori nisu dio ponude

Posljednjih godina u prijestonici Bosne i Hercegovine aktualna je pojava stranih investitora s Istoka, koji mahom grade velike stambene komplekse. Međutim, taj fenomen ne može znatno utjecati na lokalno tržište nekretnina jer su upravo cijene njihovih građevina često iznad platnih mogućnosti domaćih kupaca, tačnije, njihova klijentela nalazi se u inozemstvu.

“U ovom slučaju imamo specijalno tržište unutar nacionalne ponude nekretnina, koje izolovano egzistira i ne utiče na tržišni poredak u državi. Takva ponuda nema potražnje na tržištu, već se tretira kao roba za izvoz”, navodi Smajić.

Usljed privatizacije društvenog zemljišta koje se koristilo u svrhe industrijske zone, glavni grad Bosne i Hercegovine dobio je nove zone za ekspanziju stambenih blokova. Novonastale okolnosti građanima su ponudile naselja s lošim prilazima i bez planske uređenosti, ali nedostaci su se nadomjestili nižom cijenom kvadratnog metra.

Danas u Sarajevu postoje desetine takvih i sličnih stambenih blokova, koji svojom ponudom dominiraju na tržištu nekretnina praveći balans prosječne cijene kvadrata u odnosu na ekskluzivne stanove u užem centru grada.  

“Potencijalni kupac najprije gleda lokaciju i kvalitet gradnje. U zavisnosti od platežnih mogućnosti klijenta nude se stanovi na manje atraktivnim lokacijama koji su prema tržišnoj cijeni, nižeg kvaliteta. Za atraktivne lokacije sa pripadajućom infrastrukturom kupcima se za veće iznose nude stanovi visoke klase. Cijene novogradnje u Sarajevu kreću se od 1.800 KM na perifernim lokalitetima do 4.500 KM na ekskluzivnim lokacijama. Na ove cijene moguć je određeni popust ukoliko je isplata kompletna ili ukoliko se plaćanje nekretnine izvrši prema postavljenim uslovima prodavaca”, navodi se iz sarajevske agencije za nekretnine Luxuri & partneri.

Sudeći prema informacijama koje prenose bh. mediji, u većini bosanskohercegovačkih gradova i dalje se bilježi pojeftinjenje stanova. Navodi se da su u Sarajevu cijene kvadratnog metra stambenog prostora danas najniže u posljednjoj deceniji.

Razgovarali smo sa Sarajlijom koji je u potrazi za stanom posljednjih šest mjeseci. On se ne slaže s tvrdnjom da su cijene stanova niže nego ranije.

“Nedavno sam naišao na informaciju u medijima kako su cijene nekretnina pale, svi pričaju o tome, a obzirom da sam u potrazi za stanom mogu reći da to nije vjerodostojna informacija. Naprotiv, cijene su i dalje izuzetno visoke. Prilikom kupovine novog stana moguće je ostvariti određeni popust avansiranjem objekata koji su još uvijek u izgradnji”, kazao je Jasmin Hamzić, stanovnik Sarajeva.

Hamzić kaže da je, osim povećane ponude stanova, cijena kvadrata u novogradnji veća nego prije nekoliko godina.

“Imao sam priliku prije tri godine da budem involviran u tržište nekretnina dok sam prodavao stan u tek useljenoj zgradi. Cijene su tada bile niže nego sada. Ponuda je sada izuzetno velika, ali tržište, po svemu sudeći, još uvijek nije zadovoljeno”, rekao je on.

Cijene kvadratnog metra u regionu

Cijene kvadratnog metra u regionu konstantno variraju. Da bi se prikazala vjerodostojna slika, potrebno je napraviti detaljnu analizu, koja bi sadržavala više parametara od lokacije i iznosa. U pojednostavljenoj formi, među balkanskim glavnim gradovima Sarajevo zauzima treće mjesto po cijeni nekretnina u novogradnji.

Najskuplja cijena novogradnje jest u Zagrebu, gdje najniža cijena polazi od 1.100 eura po kvadratnom metru. Uprkos zvaničnim informacijama o stalnom padu vrijednosti nekretnina u Hrvatskoj prijestonici, cijene u ekskluzivnim četvrtima mogu iznositi i do 4.000 eura po kvadratu.

U Beogradu cijena novogradnje polazi od 1.000 eura po kvadratu, a, zavisno od kvaliteta, lokaliteta i uvjeta papirologije, vrijednost kvadratnog metra stambenog prostora može dostići i cifru do 2.500 eura. Naravno, s obzirom na to da Beograd ima status evropske metropole, cijene kvadrata mogu znatno premašiti zvaničnu maksimalnu vrijednost i dostići cifru veću od 3.500 eura.

U Sarajevu, na ekskluzivnim lokacijama, cijena kvadratnog metra penje se do 4.100 KM, odnosno 2.000 eura.

U Crnoj Gori tržište nekretnina najaktivnije je u primorskom pojasu, dok se u Podgorici cijena kvadrata kreće u rasponu od 950 do 1.600 eura.

Glavni grad Makedonije najjeftiniji je na Balkanu kada su u pitanju cijene nekretnina. Prema informacijama kojima raspolaže tamošnja agencija za promet nekretnina, novoizgrađeni stanovi mogu se naći po cijeni od 500 eura po kvadratu, dok je za najskuplje potrebno izdvojiti do 1.500 eura po kvadratnom metru.

Osim ponude i potražnje, isplativosti i ekonomske pozadine, za zdravo tržište nekretnina potrebna je planska gradnja, jer, osim što predstavljaju šansu za brzu zaradu investitora, građevine će ostati kao dio arhitektonskog imidža urbane zone.

Izvor: Al Jazeera